С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов. Эксперты прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли. Большинство застройщиков негативно восприняли поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ. Принятые новеллы усложнят жизнь, прежде всего добросовестным застройщикам, а наиболее чувствительными для них станут следующие нормы:

Принятые новеллы усложнят жизнь, прежде всего добросовестным застройщикам, а наиболее чувствительными для них станут следующие нормы:

• замораживание средств дольщиков на счете эскроу до сдачи объекта в эксплуатацию (Ст.15.4. Федерального закона № 214-ФЗ), как следствие, привлечение и обслуживание дополнительных кредитных ресурсов; 
• ограничение административных расходов – не более 10% от проектной стоимости строительства (п.2 ст.18. Федерального закона № 214-ФЗ); 
• обязательные отчисления в размере 1.2% от цены каждого ДДУ в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ст. 10. Федерального закона № 218-ФЗ); 
• усиление мер государственного контроля и регулирования в области долевого строительства (Ст.23. Федерального закона № 214-ФЗ); 
• ограничение прав застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства (Ст.3. Федерального закона № 214-ФЗ); 
• ужесточение требований к застройщику, его органам управления и участникам (Ст.3.2. Федерального закона № 214-ФЗ); 
• обязательное банковское сопровождение сделок в долевом строительстве, ограничения расчетов с поставщиками, подрядчиками (Ст.18.2. Федерального закона № 214-ФЗ). 
  

По мнению экспертов, новые нормы не дают абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий дольщикам, но существенно увеличивают нагрузку на застройщиков. Это повысит стоимость недвижимости по договорам долевого участия в строительстве на 20-30%, полностью изменит конъюнктуру рынка недвижимости в ближайшей перспективе. 

В качестве альтернативы рассмотрим привлечение и использование денежных средств граждан для строительства жилья жилищными (ЖК), жилищно-строительными (ЖСК) и жилищно-накопительными (ЖНК) кооперативами. Сейчас на рынке недвижимости действует множество ЖК и ЖСК которые привлекают средства граждан не совсем законно. 

В соответствии со ст.2. Федерального закона N 214-ФЗ ЖК и ЖСК вправе привлекать денежные средства граждан только при условии собственного строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. В соответствии с ч.1. ст.57. Федерального закона № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" ЖНК является единственной законной формой привлечения и накопления денежных средств граждан для приобретения или строительства жилья, в том числе в многоквартирных домах. 

Между тем, несмотря на давность Федерального закона № 215-ФЗ эта форма накопления денежных средств и приобретение жилья пока не популярна у граждан и не нашла своего развития на рынке жилья. В подтверждение этому - анализ реестра ЖНК, который показывает не большое количество ЖНК в России и их массовую ликвидацию. Подробнее о сравнительном анализе кооперативов см. файл "Сравнительная таблица". 

Так или иначе, но ни застройщики ни дольщики, ни государство, призванное защищать интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков пока не нашли эффективных решений, устраивающих всех участников при строительстве многоквартирных жилых домов (МЖД).